Nach dem großen Markterfolg in den USA etabliert sich das Co-Ownership von Ferienimmobilien als neuer Trend zunehmend auch in Deutschland. In einer aktuellen Studie nimmt die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young die rechtlichen, regulatorischen und gesellschaftlichen Auswirkungen dieser neuen Eigentums-Kategorie unter die Lupe. „Als Berater der öffentlichen Hand sind wir mit den Folgeproblemen des Leerstands bei Ferienimmobilien konfrontiert, deshalb erscheint eine differenzierte Betrachtung von Co-Ownership als einem Ansatz, um positive Effekte für die Gemeinden zu bewirken, geboten“, erklärt Professor Dr. Sven-Joachim Otto, Partner und Rechtsanwalt bei EY LAW in Düsseldorf, die Motivation für die Studie, die auf Basis von Daten des deutschen Marktführers MYNE Homes und eigener Marktrecherchen von EY in Europa und den USA erstellt wurde.
Ein Kernbefund der Untersuchung ist, dass durch Co-Ownership 19mal mehr Menschen der Eigentumszugang zu hochwertigen Ferienimmobilien ermöglicht wird. Denn während der Erwerb einer exklusiven Ferienimmobilie im Wert von 1 Million Euro im Mittel 500.000 Euro Eigenkapital erfordert, sind für den Kauf der selben Ferienimmobilie durch acht Co-Owner im Schnitt nur 62.500 Euro Eigenkapital erforderlich. Insgesamt erhalten dadurch potenziell rund 22,4 Millionen Menschen zusätzlich in Deutschland Zugang zu gehobenen Ferienimmobilien. Bislang können sich nur rund 1,2 Millionen Menschen den Einzelerwerb einer Ferienimmobilie im Wert von 1 Million Euro leisten. Insgesamt, so die Berechnung von EY, kann durch Co-Ownership der Leerstand von Ferienimmobilien signifikant reduziert werden – von aktuell 80 auf 40 Prozent.
Davon profitieren nicht nur die vielen neuen Miteigentümer, sondern auch die Kommunen und lokalen „Communities“ in den Ferienregionen: Denn durch die höhere Auslastung von Ferienimmobilien steigen nicht nur die Einnahmen aus Abgaben und Gebühren (z.B. Kurtaxe), auch die Umwegrendite nimmt zu, da die höhere Auslastung von Ferienimmobilien zugleich mehr Umsatz für lokale Gewerbe- und Handwerksbetriebe generiert. Zudem engagieren sich Eigentümer erfahrungsgemäß viel stärker für das soziale Zusammenleben in ihrer Ferienregion als touristische Nutzer. Somit können Modelle des geteilten Eigentums sowohl den Zugang als auch die Leerstandssituation –mit entsprechend positiven Effekten für die Kommunen – erheblich verbessern. So kommentiert Nico Sentner, Erster Bürgermeister von Immenstadt im Allgäu:
„Wohnraum wird in unseren Gemeinden dringend benötigt, dabei schmerzt es besonders, wenn in Zweitwohnungen die meiste Zeit die Rollläden zu sind. Durch den aktiv meist ungenutzten Wohnraum, geht zudem eine enorme Wertschöpfung und Finanzkraft in unseren Gemeinden verloren.“ Wie viele andere Kommunalpolitiker in Ferienregionen, begrüßt Bürgermeister Sentner deshalb neue Eigentumsmodelle, die den Leerstand von Ferienimmobilien reduzieren.
In Bezug auf die rechtlichen Rahmenbedingungen kommen die Autoren der Studie zu dem Ergebnis, dass Co-Ownership regulatorisch klar abzugrenzen ist von dem klassischen Timeshare-Modell. Denn im Unterschied zum Timeshare würden Co-Owner über Kommanditanteile mittelbar Eigentum an einer Immobilie erwerben, könnten selber wesentliche Entscheidungen in Bezug auf diese Immobilie treffen und sind in der Lage, ihre Anteile über reguläre Immobilienkredite zu finanzieren und auch wieder relativ einfach zu veräußern – all dies ist im klassischen Timeshare-Modell nicht möglich.
„Durch den Share-Deal besitzt der Käufer einen im Rahmen einer Finanzierung beleihbaren und strukturell fungiblen Anteil an einer spezifischen Ferienimmobilie. Dadurch entsteht mit gesellschaftsrechtlich vermitteltem ‚Miteigentum’ eine neue Eigentumskategorie am Immobilienmarkt.“, konstatiert der Autor der Studie, Prof. Dr. Sven-Joachim Otto. Und erklärt weiter: „So werden hochwertige Ferienimmobilien für breite Käuferschichten zugänglich.“
Nikolaus Thomale, Gründer und Geschäftsführer von MYNE Homes, der führenden Co-Ownership Plattform in Deutschland, kommentiert die Studie: „Die Ergebnisse der EY-Studie unterstreichen, wie Co-Ownership Millionen mehr Menschen Teilhabe an hochwertigen Ferienimmobilen ermöglicht und damit zugleich das Leerstandsproblem löst.“ Thomale weiter:“Die Nachfrage ist enorm. Wir übergeben die Objekte dreimal schneller an die Co-Owner als ursprünglich in unserem Business Plan prognostiziert. Das heißt, die Gesellschaft der Miteigentümer für ein Objekt ist innerhalb von wenigen Wochen komplett.“
Den Wunsch der Deutschen nach einer eigenen Ferienimmobilie wurde durch die Corona-Krise, wie eine im Sommer durchgeführte Umfrage gezeigt hat, deutlich verstärkt : Jeder Fünfte gab in der repräsentativen, von MYNE Homes in Auftrag gegebenen Umfrage an, dass die Pandemie ihr Interesse am Besitz eines Ferienimmobilie spürbar gesteigert habe. Insgesamt wünschen sich fast die Hälfte der Befragten (45,2%) eine eigene Ferienimmobilie.
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