Anschlussdarlehen für die laufende Baufinanzierung: Wie funktioniert das und worauf sollte man dabei achten?
Sobald die Sollzinsbindung der aktiven Baufinanzierung abgelaufen ist – und das Darlehen bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig an die Bank zurückgezahlt wurde – ist in der Regel eine Anschlussfinanzierung notwendig, um die Restsumme (auch Restschuld genannt) für das Haus respektive die Eigentumswohnung weiter abbezahlen zu können. Gut zu wissen: Die Sollzinsbindung beschreibt die Dauer, in der der Zinssatz für die Immobilienfinanzierung festgeschrieben ist. Dabei reicht der Zeitrahmen von minimal fünf bis maximal 30 Jahren, wobei der Satz für die Bauzinsen automatisch steigt, je länger die Sollzinsbindung andauert. Doch bevor sich der Darlehensnehmer für eine solche Anschlussfinanzierung entscheiden kann, stellt sich im ersten Schritt verständlicherweise die Frage, wie das Ganze funktioniert und worauf man dabei unter allen Umständen achten sollte.
Was ist ein Anschlussdarlehen und wie sollte die nächste Finanzierungsrunde geplant werden?
Wer sich für ein Immobiliendarlehen entscheidet, zahlt bekanntlich zunächst jeden Monat die anfallenden Raten. Während dieser sogenannten Erstfinanzierung, die je nach Vertragsinhalt bis zu 30 Jahre dauern kann, gilt die zuvor festgelegte Sollzinsbindung, die dem Kreditnehmer einen festen Zinssatz garantiert. Sobald diese Zinsbindungsfrist abläuft – und der Hauskredit bis dahin noch nicht komplett getilgt wurde – muss das Darlehen dementsprechend verlängert werden. Und genau hier kommt die angesprochene Anschlussfinanzierung ins Spiel, mit der die noch ausstehende Restschuld beglichen werden kann. Um auch hier von einem möglichst günstigen Zinssatz profitieren zu können, sollte der Darlehensnehmer jedoch auf gleich mehrere wichtige Dinge achten.
Zum einen empfiehlt es sich, die Anschlussfinanzierung möglichst frühzeitig zu planen, entweder in Eigenverantwortung oder optimalerweise in Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Finanzberater. Denn je früher das Anschlussdarlehen in trockenen Tüchern ist, desto besser sind im Regelfall auch die Konditionen. Gut zu wissen: Da die Hausbank meist rund drei Monate vor dem Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung macht, sollte man daher mindestens ein halbes Jahr vorher selber aktiv werden. Zudem hat der Kreditnehmer so ausreichend Zeit, um verschiedene Angebote einholen und diese ganz in Ruhe miteinander vergleichen zu können. Im Falle eines sehr günstigen Kreditangebotes hat man zum anderen die Möglichkeit, sein Sonderkündigungsrecht auszuüben, um vorzeitig aus der laufenden Baufinanzierung aussteigen zu können. Dazu muss das aktuelle Darlehen jedoch bereits schon seit mindestens zehn Jahren laufen.
Gibt es Alternativen zur klassischen Anschlussfinanzierung?
Statt der zuvor genannten Art und Weise der Anschlussfinanzierung – und der damit verbundenen Suche nach kostengünstigen Optionen – kann der Kreditnehmer auch das „Verlängerungsangebot“ der bisherigen Bank annehmen. In diesem Fall spricht man von einer sogenannten Prolongation (lateinisch von prolungare, was verlängern bedeutet). Durch die Prolongation verlängert sich die ursprüngliche Geltungsdauer des Finanzierungsvertrages, jedoch werden dabei die Kredit- und Zinsraten von der Bank festgelegt, ohne dass der Kreditnehmer großen Einfluss darauf ausüben kann. Kurz gesagt: Eine Prolongation lohnt sich in der Regel effektiv gesehen nur dann, wenn damit zu rechnen ist, dass die Zins- und Tilgungskosten ähnlich hoch beziehungsweise niedrig sind wie zuvor. Doch bei den sich stetig verändernden Leitzinsen ist das natürlich ein Spiel mit dem Feuer.
Alternativ dazu hat der Kreditnehmer auch die Möglichkeit, die Baufinanzierung umzuschulden. Gut zu wissen: Bei einer Umschuldung wird das noch laufende Darlehen durch einen neuen Kreditvertrag bei einer anderen Bank ersetzt. Diese Umfinanzierung ist allerdings erst nach dem Ende der Zinsbindung möglich, da erst zu diesem Zeitpunkt die Bindung an das bisherige Kreditinstitut endet und die Bank gewechselt werden kann. Eine vorzeitige Umschuldung des Immobiliendarlehens ist zwar grundsätzlich auch umsetzbar, allerdings muss der Kreditnehmer dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die aktuelle Bank entrichten, mit der das Kreditinstitut die entfallenen Zinsen ausgleichen kann. Die Höhe dieser Entschädigungszahlung kann je nach Bank, Vertragsinhalte und ausstehender Laufzeit variieren, sodass sich ein vorzeitiger Wechsel (sprich vor dem Ablauf der zehnjährigen Bindungsfrist) unter Umständen sogar lohnen kann – sofern die Kosten des neuen Vertrages dementsprechend günstig sind.
- Titelbild: Foto von Lukas Rychvalsky auf Unsplash
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